PRZESTRZENNY POTENCJAŁ ROZWOJU OPOLA W DOTYCHCZASOWYCH GRANICACH MIASTA

1.  PRZEDMIOT I CEL ANALIZY

    Analizę sporządzono po zapowiedzi pod koniec 2015 r. - powiększenia obszaru miasta Opola, poprzez włączenie w granice miasta 13 sołectw z sąsiednich gmin: Dobrzeń Wielki, Turawa, Prószków, Komprachcice, Dąbrowa. Zamierzone jest zwiększenie powierzchni Opola łącznie o 5.300 ha (z 9.700 ha do 15.000 ha). Liczba mieszkańców ma wzrosnąć o 9.500 osób (z 122.000 do 131.500).

    Inicjatorem  opracowania jest Gmina Dobrzeń Wielki.

Wykonawcami są: mgr Stanisława Brawata (uprawnienia do projektowanie urbanistycznego nr 1272/92) - z  zespołem.

   Zgodnie z wymaganiami art. 4 ust. 4 ustawy o samorządzie gminnym  (Dz. U. z 2013 r. poz. 594 ze zm.) dokonywanie zmian granic administracyjnych, w tym ustalanie granic gmin (np. w celu powiększenie obszaru miasta) musi uwzględniać wielorakie kryteria oceny, między innymi charakterystykę procesów przestrzennych i potrzeby rozwojowe miasta planowanego do powiększenia, ocenę cech funkcjonalno - przestrzennych włączanych terenów, powiązania z miastem (poprzez infrastrukturę techniczną i drogową).

   Prezydent Opola nie sporządził dotychczas takich analiz, albo nie upublicznił ich wyników, stąd potrzeba sporządzenia niniejszej analizy i określenia możliwości rozwoju miasta w dotychczasowych jego granicach.  

 2.  UWAGI METODYCZNE

   Wyniki analizy przedstawione zostały w formie graficznej na mapie w skali 1:10.000 oraz w niniejszym tekście. Wnioski z analizy mogą stanowić materiał dla mieszkańców Opola i ościennych sołectw - do dyskusji i pytań w zapowiadanych przez Prezydenta Opola i wymaganych prawem konsultacjach społecznych, poprzedzających złożenie formalnego wniosku do Rady Ministrów o zmianę granic administracyjnych.

    Analizie poddano, z dokładnością wynikającą ze skali i poglądowego charakteru opracowania:

• mapy topograficzne w skali 1:10 000, aktualizowane wg stanu na 18.11.2014 r.(licencja Marszałka Woj. Opolskiego nr DRP-IV.7522.85.2015.JST-CL8)

• „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Opola”, głównie plansze „Uwarunkowania rozwoju” i „Kierunki zagospodarowania” (zmiana - lipiec 2010 r.)

• mapy satelitarne geoportal.gov.pl (Geoportal 2)

• mapy satelitarne Google earth 2015 r.

• materiały statystyczne 2015 r. - Urząd Statystyczny Opole

       Podstawowym materiałem użytym w graficznym rezultacie analizy były mapy topograficzne oraz dane z map „Uwarunkowania rozwoju” i „Kierunki zagospodarowania” stanowiących załączniki do „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Opola”, zmienionego i uchwalonego w lipcu 2010 r. Istniejące zagospodarowanie miasta zweryfikowano danymi z późniejszych map satelitarnych, niekiedy także wizją lokalną. Powierzchnię poszczególnych, wydzielonych terenów potencjalnego rozwoju miasta mierzono metodą siatki kwadratów o oczkach odpowiadających powierzchni 1,0 ha.

       Ze względu na narzucony okolicznościami krótki czas sporządzania i poglądowy charakter opracowania - mapa „Przestrzenny potencjał rozwoju miasta Opola w obecnych granicach” może zawierać nieścisłości w niektórych szczegółach, nie wpływające jednak na generalnie wysoką ocenę potencjału rozwojowego w obecnych granicach miasta.

       Na mapie w skali 1: 10 000 wyróżniono pięć kategorii terenów - w różnym stopniu i zakresie możliwych do wykorzystania dla obecnych i przyszłych funkcji miasta (mieszkanio-wej, usługowej, przemysłowej, parkowej, rekreacyjnej, komunikacyjnej, infrastrukturalnej). Łączna powierzchnia tych terenów wynosi ok. 3.996 ha, co stanowi 41,2% obecnej powierzchni Opola. W tym wyróżniono:

• Tereny rolnicze – ok. 3100 ha (32,0% powierzchni Opola). 

  Uwzględniono wyłącznie grunty rolne niezabudowane, w tym grunty orne, użytki zielone, zieleń śródpolną, z pominięciem polderu zalewowego „Żelazna” oraz gruntów rolnych przewidzianych już w aktualnym studium m. Opola pod powiększenie kopalni odkrywkowej margli i wapieni cementowni „Odra” (ok. 76 ha). W większości są to tereny kilkadziesiąt lat temu włączone w granice Opola – pozostające nadal w pierwotnym rolnym użytkowaniu (Zakrzów, Wróblin, Gosławice, Nowa Wieś Królewska, Groszowice, Grotowice, Wójtowa Wieś, Bierkowice, Półwieś). Tereny te w całości przewidziane są w aktualnym „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Opola” pod zagospodarowanie nierolnicze o zróżnicowanych funkcjach miejskich, zatem uznanie ich za potencjalne tereny rozwojowe jest także formalnie uzasadnione.

• Tereny rolnicze w polderze zalewowym „Żelazna” – ok. 280 ha (2,9% powierzchni Opola). Obecnie nie są one brane pod uwagę jako potencjalne tereny rozwojowe. Jednak po zrealizowaniu zbiornika „Racibórz” możliwe stanie się zniesienie funkcji przeciw-powodziowej lub zmniejszenie powierzchni polderu.

• Tereny ogrodów działkowych – ok. 227 ha (2,3% powierzchni Opola).

  Przynajmniej część ogrodów działkowych, zwłaszcza położonych w pobliżu centrum Opola, można traktować jako potencjalne tereny rozwojowe funkcji typowo miejskich. Uzasadnioną praktyką, stosowaną w miarę rozwoju miast (w przeszłości także w Opolu) jest wyprowadzanie ogrodów działkowych z centrów na peryferie, bez ich likwidacji.

• Tereny nieużytkowane – ok. 213 ha (2,2% powierzchni Opola).

  Do tej kategorii potencjalnych terenów rozwojowych zaliczono:
  - niezagospodarowane dotychczas tereny poprzemysłowe (m.in. po cementowni Groszowice, po filii Fabryki Samochodów Osobowych, po siedzibie Opolskich Zakładów Eksploatacji Kruszywa, po byłej hurtowni mebli przy ul. Ozimskiej i in.),
  - praktycznie niezrekultywowaną albo niewykorzystaną dla żadnej funkcji miejskiej część terenów po odkrywkowej eksploatacji margli i wapieni (najstarsze wyrobiska przy cementowni „Odra” i terenów kopalni byłej cementowni „Piast”) oraz po eksploatacji kruszyw naturalnych (Groszowice, Malina, Grotowice) i glin ceramiki budowlanej (obok marketu „Makro”, oraz terenów pomiędzy ulicami Wrocławską Niemodlińską i Domańskiego),
  - tereny po zlikwidowanych wysypiskach śmieci (Nowa Wieś Królewska, Groszowice).

• Tereny obecnie użytkowane górniczo przez cementownię „Odra” oraz przeznaczone na ten cel w aktualnym studium m. Opola. 

  Tereny te, położone blisko centrum Opola, przy ul. Luboszyckiej, Chabrów, Oleskiej, są i będą jeszcze kilkanaście lub kilkadziesiąt lat użytkowane do wydobywania margli i wapieni. Jednak docelowo, po rekultywacji, przynajmniej w założeniu, powinny być stopniowo wykorzystane i zagospodarowane dla potrzeb rozwojowych miasta.

     3.  WNIOSKI I KOMENTARZE

1. Miasto Opole w obecnych granicach ma wysoki udział (ok. 3.100 ha, 32%) terenów rolniczych, nie licząc polderu „Żelazna”, ogrodów działkowych i terenów rolniczych przewidzianych już do zajęcia przez kopalnię cementowni „Odra”. Uwzględnione w tej kategorii tereny rolnicze przeznaczono w studium miejskim pod różne funkcje nierolnicze. Nawet przyjmując najbardziej optymistyczny wariant rozwojowy - demograficzny i gospodarczy sprzed 20 lat(150 tys. mieszkańców wg opracowania prof. K. Heffnera z 1991 r.) - wystarczą one na co najmniej kilkadziesiąt najbliższych lat. Włączenie w granice miasta kolejnych terenów ościennych, w przewadze użytkowanych rolniczo, zwiększy jedynie ich udział w strukturze miasta. Krajobraz miasta stanie się jeszcze bardziej wiejski, z dużym udziałem ciągów zabudowy zagrodowej.

2. Pozostałe tereny, potencjalnie rozwojowe w Opolu, zajmują łącznie ok. 896 ha, co stanowi 9,2% powierzchni miasta. Możliwości i kierunki miejskiego zagospodarowania oraz wykorzystania tych terenów są zróżnicowane i faktycznie nie zawsze uzasadnione. Niemniej powinny one być w pierwszej kolejności przedmiotem zainteresowania i analiz organów miasta, także innych inwestorów (tereny poprzemysłowe), choćby z uwagi na uzbrojenie i dostępność komunikacyjną.

3. Wszystkie wskazane obszary potencjalnego rozwoju w obecnych granicach Opola, także chronione ustawowo grunty rolne klas I – III i grunty organiczne, są prawnie zwolnione z obowiązku uzyskiwania zgody na przeznaczenie nierolnicze. Wszystkie są też przeznaczone pod różne nierolnicze funkcje miejskie w studium Opola, w części nawet w planach miejscowych. Natomiast inwestowanie na nowych terenach po ewentualnym włączeniu ich w granice Opola – będzie wymagało przeprowadzenia procedury planistycznej (studium, plany miejscowe) i poniesieniakosztów.

4. Zastanawiające jest bezrefleksyjne i rozrzutne przeznaczenie ok. 176 ha terenów miejskich, najkorzystniejszych pod względem fizjograficznym i komunikacyjnym, położonych w bezpośrednim sąsiedztwie Osiedla Chabry i centrum Opola - na górnicze potrzeby cementowni „Odra”. Zwłaszcza że możliwości racjonalnej rekultywacji i zagospodarowania miejskiego tych głębokich (15-30 m) wyrobisk odkrywkowych są prawie żadne, czego dowodzi niewielki stopień wykorzystania istniejących już w Opolu licznych kamionek pogórniczych. Wszystkie są zalane wodą albo zasypane śmieciami. Zbiorniki wodne w kamionkach z powodu stromych brzegów i dużej głębokości nie nadają się nawet dla ograniczonej funkcji rekreacyjnej. Z kolei wysypiska można tworzyć wyłącznie na peryferiach miasta. Dzieje się to w sytuacji gdy cała Opolszczyzna jest krajowym potentatem pod względem zasobów udokumentowanych surowców węglanowych i kruszyw. Można przecież wyobrazić dalsze funkcjonowanie cementowni „Odra” w oparciu o margle i wapienie wydobywane ze złóż w pobliżu Opola (Folwark, Górażdże, nowe złoże „Tarnów Opolski-Wschód”) z wykorzystaniem np. transportu wodnego rzeką Odrą. Podobnie nieuzasadnione było i jest przeznaczenie dużych terenów w Groszowicach i Grotowicach pod eksploatację kruszyw, których także blisko granic Opola nie brakuje.

5. Ustawa o rewitalizacji z października 2015 r. (Dz. U. poz. 1777), reguluje efektywne gospodarowanie przestrzenią i nakazuje lokalizowanie nowej zabudowy na obszarach o zwartej strukturze funkcjonalno – przestrzennej, z rewitalizacją tych obszarów. W szczególności ma się to odbywać poprzez uzupełnienia istniejącej zabudowy. Zgodnie z ustawą zajmowanie nowych terenów będzie możliwe po wyczerpaniu rezerw w istniejącej strukturze miasta. W przypadku Opola, o wadliwej i mało perspektywicznej strukturze demograficznej – także z tego powodu nie występuje potrzeba zajmowania nowych terenów.

6. Miarodajnym i obiektywnym wskaźnikiem wykorzystania przestrzennego potencjału rozwojowego miast jest gęstość zaludnienia, wyrażana w statystyce liczbą mieszkańców na kilometr kwadratowy powierzchni.Pod tym względem Opole, z obecną gęstością zaludnienia 1.257 mieszk./km² plasuje się na ostatnim miejscu wśród wszystkich miast wojewódzkich w Polsce. Przeciętna wielkość gęstości zaludnienia kształtuje się w Polsce na poziomie 2000 – 2500 mieszk./km². Natomiast w Opolu po zamierzonym zwiększeniu powierzchni z 9.700 ha do 15.000 ha i liczby ludności z 122.000 do 132.000 – gęstość zaludnienia spadnie do krytycznej – 880 mieszk./km². Wówczas, nawet w gronie wszystkich 66 miast na prawach powiatu, Opole zajmie dopiero 60 miejsce. Mniejszą gęstość zaludnienia będą miały tylko miasta powiatowe: Jelenia Góra, Tarnobrzeg, Dąbrowa Górnicza, Jaworzno i Świnoujście.

    

       Przedstawione  dane i wnioski jednoznacznie  wykazują brak potrzeby powiększania Opola dla pozyskania nowych terenów rozwojowych, wskazują natomiast potrzebę zainteresowania  się istniejącymi terenami ustalonymi w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego - w granicach miasta i ich udostępnieniem dla planowanego rozwoju i zainteresowanych  inwestorów.  

   CZĘŚĆ GRAFICZNA:   Mapa w skali  1: 10 000 -  PDFPRZESTRZENNY POTENCJAŁ ROZWOJU MIASTA OPOLA W OBECNYCH GRANICACH (23,20MB)